Kitinä

Tää ketju täyttää muutaman kuukauden päästä vuoden ja on edelleen ajankohtainen - lasku on nimittäin yhä edessäpäin eikä näkyvillä.

Tix kirjoitti:Tää ketju täyttää muutaman kuukauden päästä vuoden ja on edelleen ajankohtainen - lasku on nimittäin yhä edessäpäin eikä näkyvillä.

Pysähtynyt kellokin näyttää oikeaa aikaa kaksi kertaa vrk:ssa.

Kyllä se lasku joskus tulee, tiedä sitten miltä hintatasolta mille.

Tix kirjoitti:Tää ketju täyttää muutaman kuukauden päästä vuoden ja on edelleen ajankohtainen - lasku on nimittäin yhä edessäpäin eikä näkyvillä.

Yleensä kaikki jutut pitkittyvät niin pitkään kunnes riittävän iso porukka vetää itsensä liian tiukalle. Sitten kerrotaankin, että ei se mennytkään niin.

_Minusta_ nousukauden ja nousuhumalan yhtäläisyydet ovat selvät. Mitä huimempi "nousu" sitä huumaavampiin ja järjettömämpiin tekoihin sitä pystyy kun on sitä mainostettua "tulevaisuudenuskoa".

Ja krapula, kuten taantuma/lamakin, on suoraan verrannollinen nousukauden pituuteen. Tietysti jos keskuspankit tarjoavat loiventavia voi pahinta krapulaa siirtää, mutta eroonhan siitä ei täysin pääse. Paitsi tietysti pysymällä loputtomassa nousuhumalassa. Sitä ilmeisesti nyt kokeillaan.

Kyllä taloushommissa(kin) tissuttelu olisi parasta, mutta aika-ajoinhan se mopo karkaa käsistä ja se sitten viiveellä tuntuu päänkivistyksenä.

kipeä ukkeli kirjoitti:Laman tullessa, ehkä jopa puolet päällä olevasta velan määrästä

Ei ihan vailla todellisuuspohjaa tuokaan. Siksi kannattaisi säilyttää ns. terve järki näissä hankinnoissa. Itse haetaan ns. järkevän hintaista residenssiä, eikä mitään bling-bling-omakotitaloa 3000 neliön tontilla.

Tiedän aika monta vähän yli kakskymppistä paria, jotka ostaa kajauttavat yli 300.000 euron kämppiä yhteiseksi ensiasunnokseen. Hulppein pari - mies joku atk-guru, tienaa ihan hyvin toistaiseksi, nainen opettaja - sirkuttaa onnellisena, kuinka heidän mielestään +400.000 euroa uudiskohteesta on kannattava sijoitus. Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.

http://www.talouselama.fi/docview.do?f_id=1176874

Rupean kaivamaan kellaria asuntoon ja hommaan sinne paljon säilykkeitä, lukemista ja aseen.

Ihmiset ovat tulossa hulluksi jälleen kerran ja tätä krapulaa ei kukaan kestä.

Sheetlord kirjoitti:Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.

Jossainhan sitä pitää asua. Onko se vähemmän pöyristyttävää, jos maksaa saman 2,4 milliä vuokrina esim. 20 vuoden aikana?

Chap kirjoitti:

Sheetlord kirjoitti:Saattaa tässä olla hippanen kateutta mukana, mutta 2.4 miljoonaa vanhaa markkaa on minusta edelleen pöyristyttävä hinta maksaa kodista - velkarahalla.

Jossainhan sitä pitää asua. Onko se vähemmän pöyristyttävää, jos maksaa saman 2,4 milliä vuokrina esim. 20 vuoden aikana?

Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....

Mitä luulette, että kuinka moni tulee nykyään asumaan ostamassaan asunnossaan/kodissaan 20 v tai enemmän vaikka asunto olisi kuinka "sopiva" ja taloudessa ei tulisi mitään muutoksia (onko sellainen tilanne nykypäivänä edes mahdollista)?

SaintJohnPerse kirjoitti:Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....

Hehe. Sano tuo ex-vakavaraiselle tuttavaperheelle joka jäi kahden asunnon loukussa liki miljoona markkaa pakkaselle tuossa 90-luvun alkupuolella. Vain yksi asia on taloudessa varmaa - se mikä menee ylös, tulee joskus alas. Eri asia on sitten se, millä aikavälillä niin tapahtuu ja sen ennustaminen on melko lailla lottoamista.

Imo tällä hetkellä omassa asunnossa asumiseen joutuu pistämään niin paljon pääomaa kiinni, ettei se ole mitään säästöä. Melko pienellä riskillä saa isomman tuoton muusta sijoituksesta kuin omistusasunnosta.

Tix kirjoitti:

SaintJohnPerse kirjoitti:Niin... Asuntolainan maksaminen on tavallaan käänteistä säästämistä ja vaikka asuntojen hinnoissa välillä saattaa tapahtua pieniä notkahduksia, nin eivät ne tule ikinä romahtamaan, niin ettei "omiaan saisi pois", varsinkin jos talous kestää "Pienet notkahdukset"....

Hehe. Sano tuo ex-vakavaraiselle tuttavaperheelle joka jäi kahden asunnon loukussa liki miljoona markkaa pakkaselle tuossa 90-luvun alkupuolella. Vain yksi asia on taloudessa varmaa - se mikä menee ylös, tulee joskus alas. Eri asia on sitten se, millä aikavälillä niin tapahtuu ja sen ennustaminen on melko lailla lottoamista.

Imo tällä hetkellä omassa asunnossa asumiseen joutuu pistämään niin paljon pääomaa kiinni, ettei se ole mitään säästöä. Melko pienellä riskillä saa isomman tuoton muusta sijoituksesta kuin omistusasunnosta.

Niin... 90- luvun notkahdus oli omaa luokkaansa, mutta muistaakseni, asuntojen hinnat ovat jo ylittäneet ne 80-luvun hullut vuodet... Jos he olisivat jaksaneet odottaa Tarkoitinkin, että "pitkässä juoksussa" (että rakastan tuota termiä) asuntojen(kin) hinnat nousevat.. (ainakin niiden kansiksen peruskurssin käppyröiden mukaan )

No, ymmärrän... Äitini on tällä hetkellä kahden asunnon "loukussa" eikä siitä oikein tahdo saada tarvittava hintaa ja korot vaan juoksevat

Tix kirjoitti:Imo tällä hetkellä omassa asunnossa asumiseen joutuu pistämään niin paljon pääomaa kiinni, ettei se ole mitään säästöä. Melko pienellä riskillä saa isomman tuoton muusta sijoituksesta kuin omistusasunnosta.

Tein juuri laskelman rauhoittaakseni asuntokuumeista naistani. Nykyisellä vuokralla maksaisimme lähinnä lainan korot ja vastikkeet (oletuksena pienen puoleinen 2e/m2). Lisäksi omistusasunnon mukana tulisi kaikenlaisia ylläpitokuluja, jotka nykyisellään sisältyvät vuokraan.

Eli oman asunnon ostamisen ihanuus pohjautuisi pitkälti ajatukseen, että asunnon arvo nousisi nopeammin kuin muiden sijoituskohteiden. Pitkällä aikavälillä bondit ovat tuottaneet n. 4% ja osakkeet tuohon päälle 6% riskipreemion, eli osakkeiden tuotto on ollut n. 10%.

Pääkaupunkiseudulla asuntojen reaalihinnat ovat 2,1 kertaistuneet vuodesta 1970. Keskimäärin nousu on siis ollut luokkaa 2% vuodessa. Asunto on selvästi riskitasoltaan lähempänä osakkeita kuin bondeja, joten korkojen verovähennyskään ei kallistaisi vaakaa omistusasunnon suuntaan.

Jos maksaisin korkeampaa vuokraa, saattaisi laskelma lähennellä break evenia. Toisaalta riskitaso asunnon ostossa olisi huikea, joten päätyisin varmasti odottamaan hetken, koska lähellä break evenia en menetä mitään katsomalla tilannetta rauhassa.

Esimerkkilaskelmani:

Laina 250000
Korko 4,00%
Laina-aika 30 v

Kk-erä 1267

Laina korkoineen 456017

Korot 206017
Korot per kk 572

Vastike 2e/m2 (60m2)
Vastike kuukaudessa 120 e/kk

Korot + vastike 692e

sivustahuutaja kirjoitti:Jos maksaisin korkeampaa vuokraa, saattaisi laskelma lähennellä break evenia. Toisaalta riskitaso asunnon ostossa olisi huikea, joten päätyisin varmasti odottamaan hetken, koska lähellä break evenia en menetä mitään katsomalla tilannetta rauhassa.

Itse en pääse samalla asumistasolla edes lähelle break eveniä, ottaisin vain riskin ilman näkyvää hyötyä. Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.

Tix kirjoitti:Itse en pääse samalla asumistasolla edes lähelle break eveniä, ottaisin vain riskin ilman näkyvää hyötyä.

Voit olla oikeassa. Itse en vain jaksanut laskea eri skenaarioita läpi kun oman navan kohdalla homma oli niin kristallinkirkas.

Tix kirjoitti:Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.

Hei, missäs noita kiinteitä korkoja pääsee tutkimaan? Äkkiseltään en esim. Sampon sivuilta löytänyt.

sivustahuutaja kirjoitti:

Tix kirjoitti:Ja 4% on pitkän aikavälin asuntoluottokorkona kyllä melko maltillinen, 10 v joka on melko hyvä pitkän aikavälin odotusten mittari on korkeammalla jo ilman minkäänlaista marginaalia.

Hei, missäs noita kiinteitä korkoja pääsee tutkimaan? Äkkiseltään en esim. Sampon sivuilta löytänyt.

Esim. http://www.ecb.int/stats/money/long/html/index.en.html

http://www.taloussanomat.fi/page.php?page_id=61

Tix kirjoitti:Esim. http://www.ecb.int/stats/money/long/html/index.en.html

http://www.taloussanomat.fi/page.php?page_id=61

Juu, eli esim. 12v euribor + preemio. Yritin etsiä pankkien sivuilta ihan suomeksi tarjouksia, mutta eihän siellä mitään ollut. Mikä on pisin laina-aika mitä nykyään tarjoavat kiinteänä?

sivustahuutaja kirjoitti:Tein juuri laskelman rauhoittaakseni asuntokuumeista naistani. Nykyisellä vuokralla maksaisimme lähinnä lainan korot ja vastikkeet (oletuksena pienen puoleinen 2e/m2). Lisäksi omistusasunnon mukana tulisi kaikenlaisia ylläpitokuluja, jotka nykyisellään sisältyvät vuokraan.
Esimerkkilaskelmani:

Laina 250000
Korot + vastike 692e

Jos 250 000 euron arvoisesta asunnosta maksaa 700 euroa vuokraa, niin kyllä varmasti kannattaa jäädä vuokralle. Tuttavako vuokraa vai oletko muuten vaan onnistunut löytämään edullisen vuokra-asunnon?

sivustahuutaja kirjoitti:Juu, eli esim. 12v euribor + preemio. Yritin etsiä pankkien sivuilta ihan suomeksi tarjouksia, mutta eihän siellä mitään ollut. Mikä on pisin laina-aika mitä nykyään tarjoavat kiinteänä?

Ainakin Handelsbanken tarjoaa 10, 15 ja 20 vuoden korot TosiVakaa -lainatuotteessaan. Niiden vakuusvaatimukset eivät kyllä sovi ensiasunnon ostajalle jolla ei ole reilusti pääomaa. Halvimmillaan 10 v + marginaali oli 4,2%, nyt se olisi lienee noin 4,7%. 20 vuoden korosta en tiedä, mutta 15 vuoden korko on keskimäärin 0,4 - 0,5% 10 v korkoa korkeampi.

Jos nyt laskee noita korkoja niin parempi katsoa suoraan sitä mikä on lyhyen aikavälin vaihtoehtoiskustannus, koska mahdollisia tulevan ajan säästöjä on turha laskeskella. Jos lainaa on 250.000 niin 4,8% korolla ensimmäisen 3 vuoden kustannukset ovat:

Korko per kk 988,16 euroa, ensiasunnon ostajat (2) saavat täysillä verovähennyksillä koko veroedun (30%) jolloin per kk jää 692 €. Vastike ja vesimaksu päälle, niin ollaan 820 € nurkilla. Kiinni oleva pääoman laskennallinen keskimääräinen reaalituotto inflaation jälkeen (2%) olisi 19 euroa kuussa, päästään siis melko tarkasti 800 € asumiskustannuksiin.

Samana aikana vuokra saisi siis olla 838 € jos pääoma on kiinni riskittömässä tuotossa ja 896 € jos lasketaan osakkeiden keskituoton mukaan. Luovutusvoittojen verotusta ei ole tässä laskettu, eikä korkotuotolle korkoa koska kyse ei ole kovin pitkän aikavälin laskelmasta.

Asuntojen hintariskin vuoksi "paljonko mä säästän jos ostan kämpän" -laskelmaa ei oikein kannata edes tehdä jos break even -tilanne ei ole käsillä heti ostotilanteessa.

Kaikkein hulluinta jutussa on, että jos koroille alkaa laskea korkoa, niin omistusasumisesta en ole saanut millään simulaatiolla kannattavaa koska pääoman tuotto on kaikissa tilanteissa suurempi - jos korkotaso on korkea, lainakustannukset ovat liian korkeat, jos taas se on niin matalalla (4%) että verovähennysoikeus tekee lainasta halvempaa kuin bondikorot niin on kannattavampaa pitää rahansa riskittömässä sijoituksessa kuin maksaa lainaa pois saadakseen tuo 2% pitkän aikavälin tuotto. Asunto on siis asumiskäytössä niin huono sijoitus, ettei siihen kannata sitoa omaa pääomaa nykyhinnoilla edes silloin kun laina on halpaa. Ellei sitten ole varma, että hinnat jatkavat rakettinousua loputtomiin.

Tix kirjoitti:Samana aikana vuokra saisi siis olla 838 € jos pääoma on kiinni riskittömässä tuotossa ja 896 € jos lasketaan osakkeiden keskituoton mukaan. Luovutusvoittojen verotusta ei ole tässä laskettu, eikä korkotuotolle korkoa koska kyse ei ole kovin pitkän aikavälin laskelmasta.

Tällä alueella vastaavan kämpän keskiarvovuokra on n. 900-950e. Eli jos maksaisin kovempaa hintaa niin break even voisi lähestyä ilman riskin huomioimista. Noin pitkälle en kuitenkaan taida jaksaa laskea (vaikka spreadsheet alkaa kehittyä tuohon suuntaan...:)

Spreadsheet tulikin jo valmiiksi. Homman havainnollistaa hyvin kun vähentää kämpän loppuarvosta lainakulut ja vertaa tilannetta siihen, että olisi sijoittanut bondeihin tai osakkeisiin lainakulujen ja vuokran erotuksen.

EDIT:

Tässä laskelma. Saattaa sisältää virheitä esim. korkovähennyksien suhteen (huomioin ne vain yhtenä könttänä ilman koron korkoa)

Lähtötilanne:

Laina 250 000e
Lainakorko 4,5%
Vuokra 760e/kk
Vastike 120e/kk

Bondi tuotto 4%
Osaketuotto 10%
Asuntotuotto 2%

Tulokset:

Bondit 350 000e
Osakkeet 1 024 000
Asunto 453 000e (+ korkovähennykset väh. 39 000e)

Johtopäätökset:

Pelkät bondit näyttävät ilman riskin huomioimista heikommalta vaihtoehdolta kuin asunto. Toisaalta asunto on riskipitoisempi ja maltillisellakin yhdistelmärahastolla pesee asunnon sijoituskohteena.

(Laskelmasta puuttuvat asunnon kunnossapitoon liittyvät kustannukset. Verovähennysten koronkorkoa ei ole laskettu. Vastikkeesta puuttuu vesimaksu.)

sivustahuutaja kirjoitti:Tällä alueella vastaavan kämpän keskiarvovuokra on n. 900-950e. Eli jos maksaisin kovempaa hintaa niin break even voisi lähestyä ilman riskin huomioimista. Noin pitkälle en kuitenkaan taida jaksaa laskea (vaikka spreadsheet alkaa kehittyä tuohon suuntaan...

Laskelma heittäisi häränpyllyä jos ostajia olisi vain yksi, kuten omassa tapauksessani olisi. Veroedusta realisoituisi karkeasti vain hieman yli puolet. Nykyistä tasoltaan vastaavan oman asunnon takia maksaisin ensimmäiset 3 vuotta noin 90-100 € nettotappiota joka kuussa pelkästään siitä ilosta, että minulla on iso hintariski, hitosti lainaa, vähemmän joustavuutta asuinpaikan vaihdossa, moninkertaiset vakuutusmenot ja tavattomasti heikompi likviditeetti. En viitsi lotota sen suhteen ylittääkö asunnon pitkän aikavälin arvonnousu sijoitustuottoni + menetetyt asumiskuluni, kun todennäköisyys on kuitenkin sen puolella että niin ei käy.

Vuoden kahden sisään minulla on kaiken lisäksi kertynyt sen verran paljon omaa pääomaa, että mahdollisesta lainasta tulee pankille käytännössä kokonaan riskitön, mikä alentaa marginaaleja, lainan takaus- ja järjestelykuluja ja tietysti korkoriskiä.

sivustahuutaja kirjoitti:Spreadsheet tulikin jo valmiiksi. Homman havainnollistaa hyvin kun vähentää kämpän loppuarvosta lainakulut ja vertaa tilannetta siihen, että olisi sijoittanut bondeihin tai osakkeisiin lainakulujen ja vuokran erotuksen.

Jos teet 20 vuoden laskelman, lyö sinne sekaan pari peruskorjausta ja remonttia sekaan. Ja vuokrat kasvavat keskimäärin saman 2% vuodessa.

Nyt kun painitte noiden laskelmien kanssa, niin laskekaapas samaan syssyyn oma näkemyksenne asumisoikeusasuntojen edullisuudesta. Omissa laskelmissani olen aina päätynyt siihen johtopäätökseen, että asumiskuluina saman kokoisesta, samalla sijainilla jne… olevasta asunnosta asumisoikeusasunnosta muodostuu vähiten kuluja jotka on laskettavissa asumiskuluiksi. Siis pääkaupunkiseudulla. Tarvittava pääoma on olemassa, eli lainaan ei tarvitse tukeutua. Olisi mukava saada double check toiselta taholta.

Tix kirjoitti:Kaikkein hulluinta jutussa on, että jos koroille alkaa laskea korkoa, niin omistusasumisesta en ole saanut millään simulaatiolla kannattavaa koska pääoman tuotto on kaikissa tilanteissa suurempi

Periaatteessa omistaminen on kannattavaa silloin kun korot ja yhtiövastike korkoetu huomioiden ovat pienemmät kuin vuokra, koska silloin erotus on "ilmaista" rahaa. Ilmeisesti skenaariosi kaatuvat siihen, että tuota erotusta ei ole tai se on pieni? Tähän yhtälöön vaikuttaa kuitenkin vielä neljä tekijää. Ensinnäkin, jos tuota mainittua erotusta suuremman summan joutuu laittamaan pääoman lyhentämiseen, liittyy siihen vaihtoehtoiskustannus, koska ylimenevän osan voisi vuokralla asuessaan sijoittaa johonkin paremmin tuottavaan kohteeseen. Toiseksi vuokra nousee siinä missä pääoma ja siten korot laskevat. Kolmanneksi yhtiövastikkeeseen tulee aina silloin tällöin "korvausinvestointeja" kuten putkiremppoja yms. Neljänneksi huoltovastike nousee ajan mittaan. Nuo neljä tekijää kun huomioi, niin saa kohtuullisen tarkan laskelman.

Tix kirjoitti:

sivustahuutaja kirjoitti:Spreadsheet tulikin jo valmiiksi. Homman havainnollistaa hyvin kun vähentää kämpän loppuarvosta lainakulut ja vertaa tilannetta siihen, että olisi sijoittanut bondeihin tai osakkeisiin lainakulujen ja vuokran erotuksen.

Jos teet 20 vuoden laskelman, lyö sinne sekaan pari peruskorjausta ja remonttia sekaan. Ja vuokrat kasvavat keskimäärin saman 2% vuodessa.

Joo, noi kun lisäät, niin saa tarkemman kuvan. Jaksatko vielä laskea paljon vuokran pitäisi olla, että asuntosijoitus voittaa osakesijoituksen?